arrendamiento

  Nos referimos al arrendamiento de vivienda; que es aquél que recae sobre una edificación habitable cuyo destino es servir permanentemente de vivienda al arrendatario y a las personas que con él conviven.
  Si optas por arrendar en lugar de comprar, debes saber que es muy importante que quede reflejado en el contrato el destino que vayas a dar al inmueble, ya que el trato dado a un arrendamiento de inmueble destinado a oficina o a vivienda, por ejemplo, es diferente. También debes tener en cuenta que cuando arriendas una vivienda, debes ocuparla, es decir, debes habitarla, en caso contrario, el arrendador podrá dar por finalizado el contrato unilateralmente.

  1.Contrato de Arrendamiento: Ambito de aplicación.

  Se rigen por la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, en aquellos casos en los que se trate de viviendas no suntuarias (es decir, viviendas con una superficie no superior a 300 metros cuadrados). Si la vivienda que decidas arrendar tiene más de 300 metros cuadrados, el contrato que celebres se regirá por lo que tú como arrendador y el propietario de la vivienda como arrendatario decidáis, es decir, existe libre voluntad de las partes a la hora de firmar el contrato. En cualquier caso, el Código Civil se aplicará supletoriamente cuando sea necesario.
  Sea cual fuere la vivienda que decidas arrendar, debes ser prudente a la hora de elegir la forma en el contrato. En principio se admite cualquiera, pero como norma elemental de prudencia es recomendable que utilices la forma escrita, de esta manera consigues que quede constancia tanto de la existencia del contrato como de las condiciones del mismo. Realizar una escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad no es obligatorio ni necesario, pero dotará a tu contrato de arrendamiento de la mayor eficacia posible.

  Personas que intervienen.

  En el momento en que firmes el contrato, intervendrá como arrendador el propietario de la vivienda. No dudes en preguntar si el arrendador está casado, y de ser así, entérate a nombre de quién está la vivienda y si constituye o no residencia habitual de la familia. Es importante que tengas esa información porque en el caso de que esté casado y la vivienda sea propiedad de ambos, el contrato debe ser firmado por los dos, en caso contrario, el contrato de arrendamiento podría ser impugnado por falta de consentimiento de uno de los cónyuges. Asimismo, es recomendable que en el contrato conste una declaración en la que quede claro que la vivienda objeto de arrendamiento no constituye la vivienda habitual de la pareja, o que deja de considerarse como residencia habitual desde el momento en que se firma el contrato.
  La otra parte que interviene en la firma del contrato es el arrendatario es decir, quien vaya a ocupar la vivienda pagando la renta. Si decides arrendar una vivienda solo/a, únicamente es necesaria tu firma. Si sois una pareja quienes arrendáis la vivienda, es suficiente que el contrato lo firme uno, sin perjuicio de que en caso de muerte, separación... se reconozcan los derechos del que firma al otro; no obstante, es recomendable que el contrato lo firméis los dos, de esta forma, cualquiera de los dos puede continuar en la vivienda en calidad de arrendatario sin necesidad de cumplir ningún requisito como la subrogación... Finalmente en los casos en los que quienes ocupéis la vivienda seáis personas unidas por cualquier relación distinta del parentesco o pareja (amigos...), el contrato, aunque no es necesario, deberíais firmarlo todos, ya que ningún derecho asiste a los demás en caso de muerte o abandono de quién firmó como arrendatario.

  Duración del contrato.

 Puede fijarse libremente con el arrendador, puede ser de meses, semanas e incluso días. La Ley establece a tu favor una serie de garantías que aseguran la estabilidad en la duración del contrato. Así, el plazo mínimo garantizado por Ley para los arrendamientos de vivienda es de 5 años. Esto quiere decir que tienes garantizado el alquiler del inmueble en al menos 5 años, esta obligación existe por tanto respecto del propietario de la vivienda objeto de alquiler y no respecto de ti, salvo que así lo firmes en el contrato.
  Es importante que distingas entre la prórroga del contrato y la duración inicialmente pactada. La prórroga del contrato depende exclusivamente de ti, para quien es voluntaria, mientras que para el arrendador resulta obligatoria. La duración del contrato inicialmente pactada entre las partes es obligatoria para los dos, y por tanto sólo podrá darse por finalizado con anterioridad si a petición tuya consiente el arrendador. Por ello es aconsejable que fijes la duración del contrato en un año, e incluso en meses, ya que de esta forma puedes decidir sobre si te conviene continuar con el arrendamiento (derecho de prórroga) y al tiempo, no te obligas a asumir el pago de la renta en el caso de que no habites la vivienda. Otra posibilidad es pactar la duración del contrato por cuanto tiempo quieras (1 año, 5 años...) añadiendo en el contrato tu derecho a desistir del mismo en cualquier momento, dando por terminada la relación y liberándote del pago de la renta y la indemnización que en caso contrario estarías obligado a pagar.

  La Fianza

  Es obligatorio a la firma del contrato de arrendamiento de vivienda, la prestación de una fianza en metálico en cantidad igual a una mensualidad de la renta. La fianza no está sujeta a actualizaciones durante los cinco primeros años, a partir del sexto se actualizará según lo que acordéis en el contrato, y en caso de que no lo hicierais, se atenderá a lo pactado en la actualización de la renta. No obstante, cada vez que se prorrogue el arrendamiento se podrá exigir que sea incrementada hasta que se iguale a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la prórroga. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador debe devolverte la fianza.

  Renta y revisión de la renta.

  La renta es requisito esencial en los contratos de arrendamiento. Se fija libremente entre las partes. Es conveniente que fijes el modo de realizar el pago (transferencia bancaria, pago en metálico...), el lugar donde efectuarás el mismo (cuenta bancaria, en la vivienda arrendada...), y su periodicidad (salvo que pactéis lo contrario, el pago se efectúa dentro de los siete primeros días de cada mes).
  Puedes también estipular en el contrato la actualización de la renta, no obstante y durante los cinco primeros años, debe realizarse anualmente y tomando como referencia el IPC. Pasados los cinco años, la renta se actualizará por lo acordado en el contrato y en su defecto continuará aplicándose la subida del IPC. No olvides reflejar en el contrato quién correrá con los gastos de comunidad, servicios, tributos del inmueble... en caso de que corras con alguno de estos gastos, determina el importe anual de los mismos en el momento de la firma del contrato así como el criterio a seguir para actualizar esa cantidad; en cualquier caso, el aumento queda limitado los cinco primeros años y no podrá ser superior al doble del porcentaje en que pueda aumentar la renta.
  El arrendatario puede elevar la renta si realiza en el inmueble obras de mejora. En cualquier caso esa subida de renta no puede llevarse a cabo nunca antes de que transcurran cinco años, y en cualquier caso no puede exceder el 20% de la renta vigente en ese momento.

  2.Reparaciones.

  Es muy importante que observes las normas que regulan las obras y otras reparaciones en la vivienda arrendada. La realización de determinadas obras sin previo aviso y consentimiento del arrendador, pueden llevar a la resolución unilateral del contrato por parte del arrendador. Como arrendatario o inquilino, estás obligado a realizar las pequeñas reparaciones que el inmueble necesite y que sean producto del desgaste por uso ordinario de la vivienda, por otro lado puedes realizar previa comunicación al arrendador, las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador; además y con consentimiento del arrendador, podrás realizar obras, incluso que modifiquen la distribución de la vivienda. Por otra parte, debes saber que el arrendador está obligado a realizar cuantas reparaciones sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sea cual sea la obra y el importe de la misma, el arrendador no puede por ello elevar la renta.

  3.Fin del arrendamiento.

  Se extingue: transcurridos 5 años, (tanto si fue ésta la duración que se pactó como por agotamiento legal de prórrogas), siempre que cualquiera de las partes comunique a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo. Si ninguna parte ejerce su derecho, el contrato se prorrogará por 3 años más.
El incumplimiento de obligaciones también puede dar fin al contrato, así el arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento cuando no perciba el pago de la renta o de su actualización, o por subarriendo o cesión no consentida, o por la realización de obras sin el consentimiento del arrendador cuando su autorización fuera necesaria, o por llevar a cabo en la vivienda actividades molestas, peligrosas, nocivas o insalubres y en los casos en los que la vivienda permanezca deshabitada. Ten presente que puedes dar por concluido el contrato cuando el arrendador incumpla sus obligaciones, como la no realización de obras necesarias para la conservación de la vivienda, o por la perturbación que (de hecho o de derecho) realice en la utilización de la vivienda.

 4. Cesión y subarriendo.

  Como arrendatario, debes saber, que puedes ceder parcial o totalmente la vivienda a una tercera persona siempre que cuentes con el consentimiento del arrendador. Si la cesión es parcial, y el destino que se da a la misma es el de vivienda, la cesión tendrá el mismo tratamiento que el arrendamiento existente; en el caso de que el destino de la cesión parcial del inmueble sea distinto del de vivienda, se regirá por lo pactado por ambas partes.
  La cesión y subarriendo se extinguirá cuando lo haga el arrendamiento, y su precio no puede exceder nunca al de la renta que tengas impuesta.

  Venta de vivienda arrendada.

  Si el propietario de la vivienda arrendada decide venderla, tú como arrendatario gozas del derechos de adquisición preferente. El tanteo se establece en los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador. En caso de que no se dé la notificación, podrás ejercer el retracto en los siguientes sesenta días. Si no te interesa la compra del inmueble, y el arrendador se la vende a una tercera persona, ésta (el nuevo propietario) quedará subrogada en los derechos y obligaciones durante los cinco primeros años.