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1.Búsqueda:
Definir necesidades
y presupuesto.
Para la inmensa mayoría de los españoles, la compra de su casa se
convierte en la transacción económica más importante y compleja de su
vida. Si has tomado la gran decisión, tal vez te ayude a cuantificar la
magnitud de la operación que estás por emprender, el saber que según el
Ministerio de Fomento, en el año 1997, la compra de la vivienda
comprometió el 28 % de la renta familiar.
Para encontrar la casa de tus sueños, en las mejores
condiciones, debes empezar por poner en claro tus necesidades, tus deseos
y tus posibilidades presupuestarias, para intentar conjugarlos. Tus
ahorros, tu capacidad crediticia, la zona en que deseas vivir, si
prefieres vivienda nueva o usada, un estudio, un piso o un chalé, si
puedes optar o no a una vivienda protegida, son todas condiciones previas
a la elección de la vivienda.
Tanto si lo que
deseas es vender como adquirir una casa, deberás armarte de paciencia y
destinar buena parte de tu tiempo a encontrar el comprador o la vivienda
que se ajuste a tus necesidades. Si la paciencia y el tiempo no te sobran,
puedes considerar el recurrir a un AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
(API) para que te simplifique esta y otras tareas relacionadas con la
operación (valoración del inmueble, comprobación registral,
asesoramiento fiscal y jurídico, etc.). Ten en cuenta que su intervención
no es obligatoria y que encarecerá el coste final de la operación, por
cuanto su actuación, implica el pago de una comisión.
Si has decidido
hacerlo, debes saber que puedes contratar los servicios del API bajo dos
modalidades: por nota de encargo, que autoriza las gestiones de la
venta o búsqueda y supone que el poner en contacto a los futuros
compradores y vendedores pueden hacerlo tanto tu como el agente,
percibiendo este comisión, sólo si la operación es cerrada por él; o
por contrato en exclusiva, caso en el que te comprometes a dejar la venta
de tu vivienda en manos del API por un tiempo determinado, por lo que
tendrás que pagar la comisión aún cuando hayas encontrado la vivienda o
al comprador sin su intervención directa durante el plazo pactado. Por
ello es aconsejable que hagas constar por escrito ese plazo.
Si compras una
vivienda de segunda mano a través de un API, debes solicitarle su
identificación personal o profesional y los datos de su colegiación;
debes comprobar a través de una certificación registral la coincidencia
entre el vendedor y el titular registral; y sólo le entregarás
cantidades en concepto de señal, cuando el encargo tenga carácter de
exclusivo.
En cualquier
caso, si piensa que en su actuación el API te ha lesionado en tus
derechos, puedes exigir su responsabilidad ante los Tribunales de
justicia, ante el Colegio profesional (sí el API está colegiado) o ante
los servicios de protección al consumidor.
2.
Verificar el estado material y la situación jurídica de la vivienda
elegida:
Si crees que
has concluido la búsqueda y has encontrado la vivienda que se ajusta a
tus necesidades, antes de entregar una señal, o de firmar un precontrato
deberás comprobar su situación jurídica y su estado material.
Si se trata de una vivienda terminada, además de examinar con
detalle el inmueble, debes acudir al Registro de la Propiedad donde, con
un coste mínimo (en torno a las 580 ptas.) podrás solicitar una nota
simple registral en la que comprobar si realmente el vendedor es el
propietario de la vivienda y si esta se encuentra libre de cargas. Ocurre
en muchas ocasiones, que las cargas sean exclusivamente registrales, es
decir que, estando canceladas económicamente, no se haya registrado este
hecho. En este caso es el vendedor el que tiene la obligación de tramitar
las citadas cancelaciones, con anterioridad a la venta. No olvides
verificar que la superficie del inmueble y la cuota de propiedad de la
vivienda coincidan con las anunciadas.
Tras la comprobación de la situación registral de la finca,
es importante que pidas al vendedor los certificados que acrediten la
legalidad urbanística de la vivienda, certificados que te permitirán
contratar el suministro de agua, gas y electricidad. Esos certificados
son: la Cédula de Habitabilidad, que constata que la vivienda cumple con
las normas de calidad y edificación y que está en condiciones de ser
habitada; y la Cédula de calificación definitiva en el caso de que la
vivienda fuera de Protección oficial. No olvides pedirle al vendedor, el
último recibo de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y el del pago de
la comunidad de propietarios.
Si has decidido la compra de una vivienda en construcción,
las comprobaciones sólo podrás realizarlas sobre el piso piloto, y en el
caso en que aún no hayan empezado la construcción, sobre el plano. Por
ello, es muy importante en estos casos, que conserves todos los documentos
que te proporcione el vendedor, pues su oferta le vincula y, en base a
esos documentos, podrás reclamar en caso de que el resultado final
difiera del ofertado. También es importante que compruebes en el Registro
de la Propiedad que el solar es propiedad del promotor y que pidas al
Registro Mercantil información sobre la capacidad y solvencia del
promotor y del constructor. Por ser la compraventa de una vivienda en
construcción, una especialidad de la compraventa de cosa futura, el
riesgo de sufrir una fraude es mayor en estos casos, por eso volveremos más
extensamente sobre este tema más adelante.
Deber de
información del vendedor.
El vendedor de una vivienda, sea esta nueva o de segunda mano,
está legalmente obligado a suministrarte una serie de informaciones, cuya
veracidad puedes exigirle que compruebe. Por ello, el vendedor debe
entregarte los siguientes documentos:
- Cédula de
habitabilidad, para que compruebes que el inmueble puede destinarse a
vivienda;
- El recibo de pago de la
última anualidad del Impuesto sobre bienes inmuebles. Si el recibo
estuviera sin pagar, te tocará hacerlo como comprador. Debe ir acompañado
de una certificación catastral, que acredite el valor del inmueble
(precio que será menor que el de venta), dato fundamental a efectos
de numerosos impuestos;
- El recibo del Impuesto
sobre incremento del valor de los bienes de naturaleza urbana, tributo
municipal que es obligación personal del vendedor;
- La certificación
registral del Registro de la Propiedad que da fe de las cargas que
gravan la vivienda;
- El plano general del
edificio y el plano de la propia vivienda con las redes de suministro,
sobre todo si se trata de vivienda nueva y sin terminar;
- En vivienda nueva, también
debe entregarte una memoria de calidades, con todas las características
y condiciones de la construcción;
- Los estatutos de
funcionamiento de la comunidad de propietarios;
- Si se trata de una
Vivienda de Protección Oficial, la Cédula de calificación
definitiva.
3.
Firma de un precontrato o entrega de una señal:
Suele ser
frecuente, a fin de asegurar la operación en tanto tramitas el crédito,
firmar con el vendedor un precontrato y/o entregarle una señal. Debes
saber que, si bien en esta materia rige el principio de la autonomía de
la voluntad de los contratantes, la entrega de una señal se hace para
garantizar la realización de la operación de compraventa, por lo que sí
desistes de la operación, perderás la señal entregada. En el caso de
que quien desista del contrato fuera el vendedor, y salvo que hubieran
pactado algo distinto, el Código Civil establece que deberá abonarte el
doble de la cantidad que tú le hayas entregado.
4.
El contrato de compraventa:
El contrato
privado de compraventa es perfectamente válido y eficaz para transmitir
la propiedad de una vivienda, si va acompañado de la entrega de esta, por
lo que obliga a los contratantes y a sus herederos en los términos
acordados, de manera que ambas deberán cumplir lo que han firmado. Por
ello, no es obligatorio, en contra de lo que se suele creer, darle a este
contrato forma notarial u otorgar escritura pública, aunque ello puede
ser exigido por cualquiera de las partes. Eso sí, el contrato privado no
es válido frente a terceros, por lo que sí es aconsejable elevarlo a
escritura pública ante notario e inscribir el cambio de titularidad en el
Registro de la Propiedad, para evitar fraude de segundas ventas. Es
importante que prestes atención a las cláusulas del contrato privado,
pues suele ser inscripto sin modificaciones.
La redacción del contrato de compraventa debes acordarla con
la otra parte en la operación, pero son fundamentales las siguientes cláusulas:
- la identificación del
vendedor y del comprador, el reconocimiento de su capacidad legal para
contratar y el carácter con el que actúan;
- la identificación del
inmueble, los datos registrales, su descripción y emplazamiento y las
cargas que lo gravan;
- el objeto del contrato
(compraventa);
- el precio de la
compraventa y la forma de pago, así como las garantías por la parte
del precio de pago aplazado;
- si existe subrogación
de préstamo hipotecario o si el comprador adquiere la vivienda libre
de cargas;
- el reparto de los gastos
asociados a la operación de compraventa (sino lo prevés, será de
aplicación lo establecido por ley);
- la entrega de las
llaves;
- el plazo para otorgar
Escritura pública;
- efectos de la rescisión
del contrato, o del incumplimiento de las obligaciones de las partes;
- fecha y firma de los
contratantes.
4.1. Cláusulas
abusivas.
Son aquellas
condiciones que suponen ventajas injustificadas para una de las partes,
(obvia decir que éstas favorecen normalmente al vendedor). En principio
estas cláusulas obligan, hasta tanto un Tribunal declare su nulidad, por
eso te recomendamos que prestes mucha atención al leer el contrato en su
totalidad, para que te evitar posteriores inconvenientes.
Suelen ser más frecuentes cuando por la intervención de un
profesional (promotor, agente inmobiliario...) no puedes negociar las
condiciones del contrato y te ves obligado a suscribir un contrato que el
vendedor ha prefijado unilateralmente. Te recomendamos especial cuidado
con las cláusulas que hagan referencia a aspectos económicos. Es
importante que el precio de la vivienda quede cerrado y no pueda ser
modificado arbitrariamente por la otra parte, salvo causas de fuerza mayor
y siempre que como comprador des tu beneplácito. En este sentido, están
prohibidas las cláusulas que no reflejen con todo detalle las condiciones
de un precio aplazado; las que carguen al comprador con errores, defectos
o fallos que no le sean imputables; las que impongan un incremento del
precio por servicios accesorios que el comprador no puede aceptar o
rechazar; y en caso de viviendas nuevas, las que obliguen al comprador a
correr con los gastos derivados de la inscripción de la escritura de obra
nueva, que por Ley corresponde al vendedor.
Si encuentras alguna de estas cláusulas, o alguna otra cuyo
sentido y alcance no comprendas, sería aconsejable que consultes con un
experto antes de firmar.
4.2. Si el
vendedor es una Empresa Promotora.
En el caso de
que hayas decidido comprar una vivienda en construcción a un Empresa
Promotora, debes saber, que ésta debe poner a tu disposición una serie
de informaciones que te ayudaran a actuar con mayor seguridad. Así, la
promotora debe facilitarte todos los documentos que acrediten su
existencia, capacidad, posibilidad de llevar a cabo la obra, etcétera.
Por eso podrás exigirle los siguientes documentos: la nota simple o
certificación de la sociedad, emitida por el Registro Mercantil que
comprueba su existencia; la nota simple o certificación del Registro de
la Propiedad, en la que puedas comprobar que el solar es propiedad del
promotor; la licencia de obra concedida por el Ayuntamiento y, en general,
todos los documentos relacionados con la obra.
La ley también obliga a la promotora a ofrecerte mayores
garantías por la devolución del dinero que le hubieres entregado a
cuenta del precio de la vivienda, si el inmueble no es construido. Estas
garantías son: la contratación por parte de la promotora de un contrato
de seguro o aval bancario, para garantizar la devolución de las
cantidades entregadas más el 6% de interés anual, así como para
responder de los perjuicios ocasionados si el inmueble no se construye en
el plazo señalado. Por otro lado, la promotora debe ingresar todas las
cantidades que le entregues en una cuenta especial, separada de los
restantes fondos que tenga, con el fin de que sólo pueda disponer de
estas para atender a la construcción del inmueble. Para comprobarlo, podrás
pedirle el número de cuenta y el aval, así como concurrir, para obtener
mayor seguridad, al Registro Mercantil, al Registro de la Propiedad y al
Ayuntamiento, a fin de solicitar toda esa información y toda otra que en
la que estés interesado.
Durante la construcción, tu sólo estás ligado
contractualmente con la promotora, a la que deberás dirigir todas tus
preguntas y posibles reclamos.
Dos problemas frecuentes en la compra de viviendas en
construcción son la demora en la entrega y las modificaciones de las
calidades pactadas. Con relación al primero y como constituye una
circunstancia común en las ejecuciones de obras, suele pactarse una
penalización para este supuesto en el contrato. En cualquier caso, si no
se ha pactado, resulta aplicable el Código Civil, que prevé la
indemnización de los daños y perjuicios causados por la morosidad en el
cumplimiento de las obligaciones contractuales, pudiendo la promotora
liberarse de esta obligación, y siempre que no se hubiere pactado nada en
contra, si el retraso fuera consecuencia de hechos que no hubieran podido
preverse, por ejemplo, huelgas en el sector de la construcción. Respecto
de la modificación de las calidades pactadas, éstas también constituyen
incumplimiento contractual, por lo que podrás exigir el cumplimiento
exacto de lo pactado o bien una reducción proporcionada en el precio de
la vivienda. También podrías llegar a la resolución del contrato,
exigiendo la devolución de lo pagado y los daños y perjuicios
ocasionados. En todos los casos, tendrás que probar que las calidades de
la vivienda terminada no coinciden con lo acordado, y para ello resulta
esencial que conserves toda la documentación que hubieras recibido de la
promotora sobre las calidades y condiciones de la construcción.
4.3. Si
compras en régimen de Cooperativa.
La construcción
en régimen de cooperativa es un sistema en el que los futuros
propietarios se agrupan para ser socios promotores, con lo que consiguen
un ahorro entre el 20 y el 30% del precio final de la vivienda y un
sistema de pago más cómodo y asequible, sin que ello signifique un
detrimento de las calidades. Antes de que decidas entrar a formar parte de
una cooperativa, debes conocer su funcionamiento interno para que no te
lleves sorpresas.
Las cooperativas pueden actuar como cooperativas puras, en las
que un grupo de los cooperativistas gestiona todo lo relacionado con la
construcción, desde la contratación del arquitecto hasta la supervisión
de las obras; sin embargo, son más habituales en el mercado las
cooperativas organizadas por gestoras. Se trata de empresas que se ocupan
desde la captación de los socios a la contratación del constructor y el
seguimiento de las obras, cobrando por su actividad entre un 5 y un 10%
del precio final de la vivienda. Pese a su mediación los socios
participan activamente en la construcción a través de la asamblea
general, órgano de expresión de los cooperativistas. Con relación a la
gestora, es necesario que te asegures que tiene experiencia y que te
informes sobre su actuación en anteriores promociones: el número de
viviendas que ha entregado, si ha mantenido los precios, las calidades de
la vivienda y los plazos de entrega en anteriores promociones. Puedes
informarte en la Asociación de Gestoras de Cooperativas o en la
Confederación de Cooperativas de Viviendas de España. También debes
acudir al Registro Mercantil para asegurarte de la solvencia de la
gestora, y puedes exigirle que cuente con un seguro o aval que garantice
las cantidades entregadas a cuenta por los cooperativistas.
Con relación a la cooperativa debes comprobar que esté
inscripta en el Registro de Cooperativas, y tener en cuenta que no es
aconsejable entregar cantidades importantes de dinero hasta que la
cooperativa no adquiera terrenos para construir y ofrezca una vivienda en
concreto.
Si revisas las propuestas de viviendas en régimen de
cooperativa que existen en el mercado, encontrarás que un 80% de ellas
son Viviendas de Protección Oficial (VPO), por lo que para ingresar a
ellas, deberás cumplir ciertos requisitos, tales como nivel de renta,
cargas familiares, acceso a la primera vivienda, etcétera.
Si iniciadas las obras decides retirarte de la promoción, y
ello siempre que los estatutos de la cooperativa no te lo impidan, el órgano
de gobierno de la asamblea de socios decidirá si tu retiro es justificado
o no. Si no lo estima justificado, podrá retener hasta un 10% de las
cantidades que hayas entregado. Tu retiro sería justificado si, por
ejemplo, el plan de la promoción sufre modificaciones como el aumento del
aporte inicial, en cuyo caso podrás recuperar la totalidad de las
cantidades aportadas.
5.
La Escritura Pública y la Inscripción registral. Efectos.
Si bien nuestro
ordenamiento jurídico no exige el otorgamiento de escritura pública para
la validez, eficacia y legalidad de los contratos, si pretendes inscribir
la adquisición de la propiedad en el Registro de la Propiedad, la
compraventa deberá constar en Escritura Pública. Tal inscripción, hace
oponible a terceros –ajenos al contrato de compraventa- tu derecho de
propiedad, poniéndote a salvo de posibles fraudes de segundas ventas por
parte del anterior propietario, en tanto que de la escritura y de su
inscripción en el Registro de la Propiedad depende la puesta en
funcionamiento de los mecanismos que el ordenamiento jurídico arbitra
para la seguridad del tráfico inmobiliario.
La Escritura Pública, o la elevación a tal del contrato
privado de compraventa, es redactada por el notario, y en la misma constará
la capacidad de los contratantes, la descripción física de la finca, el
título de adquisición, la inscripción en el Registro del título a
nombre del vendedor, las cargas que pesan sobre aquella, la situación
arrendaticia, el pago de los gastos de comunidad, en su caso, el precio de
la compraventa y la forma de pago, la sujeción del acto a las
disposiciones legales y las obligaciones fiscales que del mismo se
derivan. El notario no sólo redacta y autoriza el contrato, sino que
también asesora técnica e imparcialmente a ambas partes, advirtiéndoles
de las disposiciones legales aplicables.
Debes saber que la falsedad de las circunstancias contenidas
en la escritura constituye delito penal, lo que supone una trascendente
garantía para ti y la otra parte contratante, así como para los
terceros.
Inscripción
en el Registro de la Propiedad.
Una vez firmada
la Escritura pública procede su inscripción, si bien es requisito previo
el pago de los impuestos respectivos, en particular los impuestos que
gravan la propia transmisión, a los que nos referimos más adelante. La
presentación de la Escritura en el registro, puede hacerse de diversas
formas, a elección del comprador. Puedes presentarla directamente al
Registro de la Propiedad correspondiente al lugar de situación de la
finca, remitirla por fax e incluso, por correo. Si bien la inscripción en
el Registro de la propiedad es un trámite voluntario, es indispensable
para cualquier nueva transmisión del inmueble. También es importante que
cambies en Catastro la titularidad que allí figura, para que conste quien
es el nuevo propietario.
6.
Impuestos y gastos notariales y registrales:
La operación
de compraventa de una vivienda supone una serie de gastos fiscales
(impuestos) y de tramitación (escritura, inscripción, contratación del
préstamo) que suelen incrementar el precio de la vivienda en torno a un
10 o un 15%. Si bien la Ley establece un reparto de gastos, es decir,
especifica quien debe pagar unos y quien otros, este reparto funciona
supliendo la ausencia de pactos, es decir que cualquier acuerdo al que
lleguen comprador y vendedor sobre quien va a afrontar estos gastos es válido.
Los gastos fiscales o impuestos son obligatorios, deben ser
satisfechos por el comprador (a excepción de la llamada Plusvalía
Municipal, que corresponde pagar al vendedor), y son distintos si la
vivienda es nueva (Impuesto sobre el Valor añadido, IVA), o si, por el
contrario, es de segunda mano (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales,
ITP). En uno y otro caso, IVA y ITP, llevan asociados el pago de otro
impuesto: en el supuesto de vivienda nueva, el Impuesto sobre actos Jurídicos
Documentados; en el supuesto de vivienda de segunda mano, el Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (conocido como Plusvalía
Municipal).
Si compras una vivienda nueva, te tocará pagar el IVA, que
supone un 7% del precio que figura en la escritura y que deberás ingresar
en la Delegación del Ministerio de Hacienda. Aparte del IVA también
tendrás que satisfacer el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados al
hacer la escritura pública por primera vez. Este impuesto es de 0,5% y
has de pagarlo en la Oficina de Gestión Tributaria de la Consejería de
Economía, Hacienda y Planificación.
Si has decidido adquirir una vivienda usada a un particular,
tras haber realizado la escritura pública y antes de inscribirla en el
Registro de la Propiedad, tendrás que acercarte a Hacienda a pagar el ITP,
que es de un 6% sobre el valor declarado en la escritura. El Impuesto
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, hace referencia a la
plusvalía que obtiene el vendedor por la venta del terreno, por eso le
corresponde satisfacerlo ante el Ayuntamiento, sin perjuicio de que en
virtud de la libertad contractual, puedas pactar hacerte cargo de éste
como comprador.
Hablemos ahora de los gastos notariales y registrales.
Los costes notariales derivan de la elevación del contrato
privado a escritura pública. Según la Ley, la matriz de la escritura (el
original) corre por cuenta del vendedor, y las copias –necesitarás por
lo menos dos, pues Hacienda se queda con una para comprobar que se han
satisfecho correctamente los impuestos- por cuenta del comprador. El costo
de la matriz, depende directamente del precio de la casa escriturado, al
que se le aplica un arancel y, el resultado, más el IVA (16%), es la
cuantía a pagar. El importe de las copias, sin embargo, depende del número
de folios de que conste la escritura, viniendo a salir cada página por
500 pesetas más IVA (16%).
Los gastos que conlleva el registro de la propiedad
corresponden íntegramente al comprador, ya que es este quien más se
beneficia de la inscripción
7.
La financiación:
La forma más
habitual de financiar la compra de una vivienda es a través de un préstamo
hipotecario. Incluso si dispones del importe total o parcial del precio de
la vivienda, es importante tener en cuenta que la financiación a través
de un préstamo te puede resultar interesante por motivos fiscales.
7.1. Financiación
privada: préstamo hipotecario. Gastos asociados
Límites del
importe. La tasación y otras consideraciones.
En primer lugar
tienes que estudiar la cuantía que deseas financiar, para lo que debes
saber que las entidades aplican dos límites a la hora de conceder un préstamo:
Que el préstamo hipotecario no supere un porcentaje sobre el
precio de tasación de la vivienda. Este suele encontrarse entre el 80% y
el 85%. En lo que se refiere a la tasación debes saber lo siguiente:
La tasación la realiza una sociedad especializada en esta
actividad y cada entidad financiera cuenta con una de estas empresas.
El coste de la tasación está en proporción con el valor de
aquella y se sitúa entre las 15.000 ptas. y las 40.000 ptas.
La Entidad Financiera debe facilitarte una copia del
certificado de tasación, puesto que pertenece al cliente que ha
satisfecho su precio.
Algunas entidades financieras cuentan con préstamos que
financian el 100% del valor de tasación, si bien exigen avales para el
porcentaje que no se encuentra garantizado con la hipoteca.
Que la cuota de amortización resultante del préstamo,
compuesta por el principal y los intereses, no supere un porcentaje sobre
los ingresos del comprador. En este caso el porcentaje es variable entre
entidades y entre clientes de la misma entidad, no siendo una restricción
que se encuentre registrada en las condiciones iniciales de los préstamos.
Es un cálculo que las entidades realizan para analizar la capacidad de
pago de los particulares.
Tipos de préstamos
a los que puedes acceder.
En segundo
lugar tienes que elegir entre la amplia gama de préstamos hipotecarios
que en la actualidad ofrece el mercado. Las características que
diferencian unos tipos de préstamo de otros son fundamentalmente: el tipo
de interés, la modalidad de amortización y el plazo de la operación.
Atendiendo al tipo de interés, puedes elegir entre los
siguientes tipos de préstamo:
Préstamo a tipo fijo: son aquellos en los que el tipo de
interés no varía a lo largo de la vida del préstamo. Sus ventajas
consisten en que sabrás desde el primer momento cual es la cuota que
deberás pagar durante el plazo que hayas contratado con la entidad
financiera y en que te encuentras asegurado contra las posibles
evoluciones alcistas de los tipos de interés. Sin embargo, corres el
peligro de que los tipos de interés del mercado desciendan y no puedas
beneficiarte de la bajada.
Préstamo a tipo variable: son aquellos que se encuentran
referenciados a un índice que evoluciona al alza o a la baja recogiendo
las oscilaciones del mercado, de forma que el tipo de interés del préstamo
que contrates subirá conforme lo haga el índice y descenderá si
desciende aquel. En este caso lo importante no es el tipo de interés
inicial que se contrata, que determinará las cuotas del primer período
(un semestre o un año, normalmente) sino el índice de referencia según
el cual se va a revisar el tipo de interés en cada período semestral o
anual.
El Banco de España recomienda los siguientes tipos de
referencia, que publica esta Institución mensualmente y que puedes
encontrar en la prensa habitualmente y en todo caso en el Boletín Oficial
del Estado:
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre, concedidos por las Cajas.
Tipo activo de los préstamos hipotecarios a más de tres años
para adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de las
entidades de crédito.
Tipo activo de referencia de las cajas de ahorro. (Lo puedes
encontrar denominado como TARCA o CECA). Es una media de los tipos anuales
equivalentes (TAE) aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos
hipotecarios como a los préstamos personales.
Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la
deuda pública de plazo entre 2 y 6 años.
Tipo interbancario a un año (MIBOR). Es el promedio del
precio o tipo de interés al que los bancos y cajas se prestan dinero en
el mercado monetario.
En cuanto a la modalidad de amortización hablaremos del tipo
de cuota a pagar, y de la periodicidad de la misma.
Recordemos que la cuota se compone de dos elementos: el
principal o parte de capital amortizada y los intereses.
La periodicidad es la frecuencia con la que se paga la cuota:
mensual, trimestral, semestral... Es conveniente que las cuotas tengan la
misma periodicidad que los ingresos familiares, de tal forma que el pago
del préstamo se incorpore a la rutina del resto de pagos.
Los tipos de
cuota son:
Cuota
constante, su importe periódico es siempre el mismo, excepto si varía el
tipo de interés. Para ello los intereses se van reduciendo en una cuantía
proporcional a la amortización de capital. Esta es la forma más habitual
de amortizar un préstamo hipotecario.
Cuota creciente, su importe periódico aumenta cada año a un
porcentaje prefijado. Es una forma inusual porque aun teniendo la ventaja
de que se paga menos al principio, la carga aumenta en el futuro y se
pagan más intereses.
Cuota decreciente, se amortiza siempre la misma cantidad de
capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y la
cuota a pagar va descendiendo. El inconveniente es que al principio se
paga más.
Cuota fija, cuando permanece invariable, incluso con
modificaciones en el tipo de interés, lo que conlleva el reajuste
continuo del plazo. Esta opción resulta interesante cuando se prevén
oscilaciones importantes en los tipos de interés.
Por último, el plazo de amortización es el tiempo que se
establece en el préstamo para su total devolución. Suelen ser plazos
dilatados desde cinco a quince, veinte o más años.
No hay unos modelos establecidos. El plazo se fija normalmente
en función de la cuota que se quiere pagar. Cuanto más largo es el
plazo, menor es la cuota pero se pagan intereses más años. Es esencial
buscar la combinación perfecta entre el tipo de interés y el plazo para
que la cuota se ajuste bien a tus posibilidades.
Señalar que dentro del plazo, se puede establecer un periodo
de carencia, durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza
capital. Suelen ser cortos, hasta dos años, al principio de la vida del
préstamo y con el fin de hacer más cómodo el pago inicial del mismo.
Es normal que la concesión de un préstamo por parte de una
entidad conlleve el cobro de una comisión. Es la llamada comisión de
apertura que deberá integrar cualesquiera gastos de estudio del préstamo,
de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares
inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la
concesión del préstamo y suele ser un tanto por ciento del importe del
préstamo con una cuantía mínima.
Otra comisión habitual es la de amortización/cancelación
anticipada que sólo se aplica cuando efectivamente se produce tal situación.
Varía según los tipos de préstamo (limitada por el 1% en los de tipo
variable y algo superior en los de tipo fijo) y según el tipo de
amortización/cancelación anticipada (parcial o total).
La amortización/cancelación anticipada implicará pagar una
nueva cuota menor durante lo que resta de plazo del préstamo o una misma
cuota reduciéndose el plazo de la operación.
Las
obligaciones de las entidades financieras en materia de préstamos
hipotecarios.
ORDEN 5 MAYO
1994, PRESTAMOS HIPOTECARIOS. Transparencia de las condiciones financieras
de los préstamos hipotecarios.
Establece las obligaciones de las entidades de crédito en
materia de préstamos hipotecarios donde la hipoteca recae sobre una
vivienda, el prestatario es persona física y el importe del préstamo
solicitado es igual o inferior a 25 millones de pesetas.
Así las entidades de crédito deberán obligatoriamente
informaros a quienes solicitéis préstamos hipotecarios mediante la
entrega de un folleto cuyo contenido mínimo será:
Identificación del préstamo: denominación comercial, cuantía
máxima respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado y moneda
del préstamo si no fuera la peseta.
Plazo del préstamo: plazo total, plazo de carencia de
amortización del principal y periodicidad de los pagos y sistema de
amortización.
Tipo de interés: modalidad, tipo, índice o tipo de
referencia y plazo de revisión del tipo de interés.
Comisiones: de apertura, de amortización anticipada y otras.
Gastos a cargo del prestatario: servicios que concertará o
prestará directamente la entidad de crédito, indicando los conceptos y
tarifas aplicables, la forma en que dichos gastos suplidos se cobrarán o
repercutirán al cliente, señalando expresamente aquellos que serán a
cargo del solicitante aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse;
servicios que deberá obligatoriamente contratar y abonar directamente el
cliente, indicando los conceptos y, de forma orientativa, su cuantía; e
impuestos y aranceles, indicando su cuantía y, de forma aproximada, su
base imponible y el tipo porcentual aplicable.
Importe de las cuotas periódicas: tabla de cuotas periódicas
en función del plazo y del tipo de interés.
La entrega del folleto será gratuita y su contenido tendrá
carácter orientativo, lo que se indicará de manera expresa.
Respecto de la tasación, cuando la efectúa la entidad de crédito y es a
vuestro cargo, deberá indicaros quien la va a realizar y los honorarios
aplicables. Además deberá entregaros copia u original del informe de
tasación según que se formalice o no el préstamo. Todo esto debe venir
recogido en el folleto citado anteriormente así como cualquier otro gasto
preparatorio de la operación.
Una vez efectuadas la tasación y la comprobación sobre la
situación registral de la finca y de vuestra capacidad financiera, la
entidad está obligada a entregaros una oferta vinculante de préstamo o a
notificaros la denegación del mismo.
Dicha oferta vinculante, formulada por escrito, firmada por un
representante de la entidad, con una validez no inferior a diez días hábiles
desde su fecha de entrega, especificará las condiciones financieras
relativas a:
1) Capital del
préstamo: su importe y la forma de entrega.
2) Amortización: fechas del primer y del último pago de
amortización, cuando estén fijadas de antemano; número, periodicidad y
cuantía de las cuotas en que se divida la amortización del préstamo,
cuando estuvieran fijadas de antemano; las condiciones para el ejercicio
de la facultad de reembolso anticipado (fechas de ejercicio de dicha
facultad, comisión correspondiente distinguiendo entre amortizaciones
totales y parciales y modo concreto en que los pagos anticipados parciales
alterarán el importe o número de las cuotas remanentes, indicando las
facultades de elección que se reconocen al prestatario); demás
facultades que se reconozcan al prestatario para alargar o alterar el
calendario de amortización y las condiciones para su ejercicio.
3) Intereses ordinarios: tipo de interés nominal anual
aplicable, especificando si es fijo durante toda la vida del préstamo(expresando
su valor en tanto por ciento nominal anual) o si tendrá carácter
variable durante la totalidad o parte (especificando con claridad el
comienzo de dicho periodo) de la vida del préstamo; fecha de inicio del
devengo de intereses y su periodicidad y forma de liquidación ordinaria,
indicando la fórmula o métodos utilizados para obtener el importe
absoluto de los intereses devengados; número de días que se considera
que tiene el año cuando sea necesario convertir el tipo de interés anual
en un tipo de interés diario; forma especial de liquidación de intereses
del periodo transitorio durante el cual el prestatario no tenga la plena
disponibilidad del importe íntegro del préstamo (los intereses se
aplicarán a la parte del préstamo que se hubiera dispuesto o sobre la
que se tuviera libre disposición y se entenderán devengados por días).
3.bis.) Tipo de interés variable: definición de acuerdo con
algunas de las siguientes formas:
a) Como suma
de un margen constante (expresado en puntos o fracciones de punto) y el
tipo de interés de referencia.
b) Como cierto porcentaje de un tipo de interés de
referencia.
c) Como suma de un tipo de interés constante y un margen
variable (que será igual a la variación absoluta experimentada, desde
cierta fecha establecida en el contrato, por un índice o tipo de interés
de referencia).
d) De cualquier otro modo, siempre que resulte claro,
concreto y comprensible por el prestatario y conforme a Derecho.
Identificación
y ajuste del tipo de interés o índice de referencia, expresando:
a) Definición
del mismo, del organismo público, asociación o entidad privada que lo
elabore y la periodicidad y forma en que se publique o sea susceptible
de conocimiento por el prestatario.
b) Cuando el tipo de interés de referencia corresponda a
operaciones cuya periodicidad de pagos sea distinta a la del préstamo
objeto del contrato o incluya conceptos que estén previstos como
concepto independientemente en el préstamo objeto del contrato, se
indicará si debe efectuarse, y como, algún ajuste o conversión en el
tipo de interés de referencia antes de calcular el tipo de interés
nominal aplicable.
c) El índice o tipo de interés de referencia sustitutivo
que deba utilizarse excepcionalmente cuando resulte imposible, por
razones ajenas a las partes, la determinación del índice o tipo de
interés de referencia designado en primer término.
Límites, máximos
y mínimos, a la variación del tipo de interés aplicable, expresándolos:
a) En términos
absolutos, en forma de tipo de interés porcentual.
b) De cualquier otro modo, siempre que resulte claro,
concreto y comprensible por el prestatario y conforme a Derecho.
Umbral mínimo
de fluctuación y redondeos del tipo de interés aplicable:
a) Umbral mínimo
para la variación del tipo de interés: éste permanece inalterado
cuando la fluctuación del índice de referencia no alcance, en mas o en
menos, dicho umbral. Se expresará en fracciones de punto.
b) Redondeos: los múltiplos a los que se efectuará el
redondeo se indicarán en fracciones de punto.
Comunicación
al prestatario del tipo de interés aplicable: se especificará
a) Forma en
que conocerás el tipo de interés aplicable en cada periodo.
b) Procedimiento por el que puedes reclamar si no estuvieras
de acuerdo con el tipo aplicado.
4)Comisiones:
-Comisión de apertura: sólo se pagará una vez. Se
especificará su importe, forma y fecha de liquidación.
-Otras comisiones y gastos posteriores: comisión de reembolso
anticipado (de acuerdo con lo señalado en el punto 2); los gastos señalados
en el punto 5; comisiones que respondan a la prestación de un servicio
específico por la entidad distinto de la mera administración ordinaria
del préstamo.
-Cualesquiera importe periódico a tu cargo se reflejará
necesariamente, de forma implícita, en el tipo de interés ordinario que
se hubiera libremente pactado.
-Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente: en los
préstamos a tipo de interés fijo, se hará constar la cuota total que
tienes que pagar en cada fecha, y el coste efectivo de la operación
(calculado de acuerdo a las reglas establecidas por el Banco de España).
5) Gastos a
cargo del prestatario: se expresarán todos aquellos conceptos de gasto
futuros o pendientes de pago que sean o se pacten a tu cargo. Podrán
incluirse:
a) gastos de
tasación del inmueble.
b) aranceles notariales y registrales (relativos a la
constitución, modificación o cancelación de la hipoteca).
c) Impuestos.
d) gastos de tramitación de la escritura ante el Registro
de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos.
e) los derivados de la conservación del inmueble hipotecado
así como del seguro de daños del mismo.
f) los derivados del seguro de vida del prestatario (cuando
fueran aplicables)
g) los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del
incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago.
h) cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva
prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea
inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión
o administración del préstamo.
6) Intereses de
demora: se especificará el tipo de interés de demora (ya sea en forma de
tanto por ciento anual o añadiendo un margen al tipo de interés de
referencia), la base sobre la que se aplicará y su forma de liquidación.
6.bis.)
Resolución anticipada por la entidad de crédito: cuando se pacte, se
indicará:
a) las causas
especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que
faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el
contrato de préstamo.
b) el importe de la penalización por resolución anticipada
del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el
prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.
Las escrituras
públicas en las que se formalicen los préstamos hipotecarios contendrán,
debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras que ajustarán
su orden y contenido a las descritas mas arriba en la oferta vinculante.
Cuando no pueda ser así, las entidades de crédito podrán someter a la
verificación previa de la Dirección General del Tesoro y Política
Financiera los modelos de contrato, justificando las circunstancias que
impiden acomodarse a las cláusulas citadas. Las demás cláusulas de
tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del prestatario,
desvirtuar el contenido de aquellas.
En el caso de préstamos a tipo de interés variable, los índices
o tipos de referencia deben cumplir las siguientes condiciones:
a) Que no
dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean
susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas
conscientemente paralelas con otras entidades.
b) Que los datos que sirvan de base al índice sean
agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.
En este tipo de
préstamos, las variaciones experimentadas en el tipo de interés
aplicable, no será necesario notificárselas de forma individualizada al
prestatario cuando se den simultáneamente las siguientes circunstancias:
a) Que se
haya pactado la utilización de un índice o tipo de referencia oficial
de los definidos mediante Circular del Banco de España previo informe
de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.
b) Que el tipo de interés aplicable al préstamo esté
definido en la forma descrita mas arriba en el punto 3.bis, letras a) o
b).
El contrato de
préstamo se realizará ante un Notario, cuya elección está sujeta a lo
dispuesto en el Reglamento Notarial y demás disposiciones aplicables.
Como prestatario tienes derecho a examinar el proyecto de
escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al
menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento.
El Notario, en cumplimiento del Reglamento Notarial y, en
especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la
redacción del instrumento público, deberá:
a) Comprobar
si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta
vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento
contractual, advirtiendo al prestatario de las diferencias que hubiera
constatado y de su derecho a desistir de la operación.
b) En el caso de préstamo a tipo de interés variable,
advertir expresamente al prestatario cuando se de alguna de las
siguientes circunstancias:
1. Que el
índice o tipo de referencia pactado no sea uno de los oficiales.
2. Que el tipo de interés aplicable durante el periodo
inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en
dicho periodo inicial el tipo de interés pactado para periodos
posteriores.
3. Que se hubieran establecido límites a la variación
del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean
semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en
la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.
c) En el caso
de préstamos a tipo de interés fijo, comprobar que el coste efectivo
de la operación que, calculado según las reglas establecidas por el
Banco de España, se hace constar a efectos informativos en el documento
se corresponde efectivamente con las condiciones financieras del préstamo.
d) En el caso de que esté prevista alguna cantidad a
satisfacer por el prestatario con ocasión del reembolso anticipado del
préstamo, o que dichas facultades del prestatario se limiten de otro
modo o no se mencionen expresamente, consignar en la escritura
expresamente dicha circunstancia, y advertir de ello al prestatario.
e) En el caso de que el préstamo esté denominado en
divisas, advertir al prestatario sobre el riesgo de fluctuación del
tipo de cambio.
f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras
del contrato implican para el prestatario comisiones o gastos que
debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
Además de la
orden expuesta, también son de aplicación:
ORDEN 12
DICIEMBRE 1989 ENTIDADES DE CREDITO. Tipos de interés y comisiones,
normas de actuación, información a clientes y publicidad.
CIRCULAR 7
SEPTIEMBRE 1990, NÚM. 8/1990 Banco de España ENTIDADES DE CREDITO.
Transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
CIRCULAR 21
DICIEMBRE 1993 NÚM. 13/1993 Banco de España ENTIDADES DE CREDITO.
Modifica la circular 8/1990, de 7 de septiembre (RCL 1990,1944) sobre
transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
CIRCULAR 22
JULIO 1994, NÚM. 5/1994 Banco de España ENTIDADES DE CREDITO. Modifica
la Circular 8/1990, de 7 de septiembre (RCL 1990,1944), sobre
transparencia de las operaciones y protección de la clientela.
La tramitación
del préstamo paso a paso.
Solicitar
información de préstamos hipotecarios a todas aquellas entidades que nos
parezcan interesantes. En principio todas las entidades de crédito están
abiertas a conceder prestamos hipotecarios y debemos ir teniendo presente
que somos el cliente y que a la entidad le interesa captarnos como tal.
Para proporcionarnos la información, la entidad sólo precisa conocer el
importe que vamos a pedir.
Con las ofertas en nuestro poder, optamos por aquella que más
nos convenga dentro de las que se adecuan a nuestra capacidad de pago.
Seleccionada la entidad debemos proporcionarle información
adicional. Nos van a pedir los siguientes documentos:
Información personal: D.N.I./N.I.F Además si estamos
casados, nos preguntarán por el régimen económico matrimonial.
Información económica: últimas nóminas y certificado de
empresa (que refleje antigüedad en la misma y salario bruto anual) si
somos trabajadores por cuenta ajena o justificante de ingresos y últimos
pagos fraccionados de I.R.P.F e I.V.A si somos trabajadores por cuenta
propia. En ambos casos, la Declaración de la Renta y la del Patrimonio
(cuando se haya tenido obligación de declarar por tales impuestos).
Con esta información y la relativa a la vivienda que deseamos
adquirir (situación registral) solicitamos a la entidad la oferta
vinculante.
Desde que la entidad nos hace entrega de la oferta vinculante
disponemos de diez días hábiles para su valoración y aceptación. Caso
de no aceptar la oferta, tendremos que realizar un pago: la tasación.
Tras aceptar la oferta vinculante llega el momento de la
formalización de las escrituras. Para ello es necesario aportar mas
documentación: titulo de propiedad del vendedor, último recibo del
Impuesto de Bienes Inmuebles y condiciones de la compraventa, que lo
habitual es que sean las mismas del contrato privado si lo hubiera.
Normalmente, en un sólo acto y ante la presencia del notario,
se formalizará tanto la escritura de compraventa de la vivienda como la
del préstamo hipotecario. Comprueba que ésta última recoge todos y cada
uno de los aspectos a los que diste el visto bueno en la oferta
vinculante. Esto lo podrás hacer unos días antes en el despacho del
notario quien, en todo caso, se responsabilizará de que los dos
documentos coincidan.
También es muy conveniente que el notario verifique en el
Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio
entre el momento en que se hizo la primera verificación y la firma de la
escritura.
Se firma la escritura y se recibe, normalmente, el importe del
préstamo. Lo que procede es inscribir el documento público de préstamo
hipotecario en el Registro de la Propiedad. Ten presente que la garantía
hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se
inscribe en dicho Registro.
Cuando se acaba el plazo del préstamo, habiendo devuelto a la
entidad de crédito el importe recibido y pagado los intereses pactados,
la garantía hipotecaria se considera cancelada y es necesaria elevarlo a
público mediante una escritura de cancelación de hipoteca y su
correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los gastos
asociados a la operación de préstamo.
La financiación
de la adquisición de la vivienda con un préstamo hipotecario lleva
parejos una serie de gastos necesarios para llevar a cabo la operación y
que suelen ser ajenos a la entidad.
Los gastos inherentes a dicha operación son:
Tasación: se abona a la sociedad autorizada que se encargó
de calcular el valor de la vivienda. Si se ha llevado a cabo hay que
abonarla con independencia de la contratación final o no del préstamo
hipotecario.
Registro: se pagan aranceles por tres conceptos, primero, al
solicitar al Registro de la Propiedad la información sobre la vivienda
que se va a comprar, segundo, al registrar en este organismo las
escrituras que certifican que el inmueble es garantía hipotecaria de un
préstamo y tercero, la inscripción de la cancelación de la garantía
hipotecaria.
Notario: se le abonan los aranceles de la operación de préstamo
hipotecario.
Gestoría: es quien se encarga, normalmente, de todas las
tareas administrativas: registro, liquidación de impuestos, etc.
Gastos bancarios: esta partida incluye la comisión de
apertura del préstamo. La comisión de cancelación anticipada sólo se
abonará si se produce.
Hacienda: habrá que liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos
Documentados, es decir, el 0.5% de la garantía hipotecaria, lo que viene
a ser entre un 1.5% y un 2% del importe del préstamo.
Para hacer frente a todos estos gastos se dota una provisión
de fondos a favor de la gestoría que suele estar en el entorno del 10%
del valor del préstamo.
7.2. Ayudas de la
Administración del Estado
Las ayudas de
la Administración en materia de vivienda, se encuentran regidas en la
actualidad por el Real Decreto1186/1998, de reciente publicación (BOE 26
de Junio de 1998).
El nuevo Plan de Viviendas ha introducido importantes
modificaciones entre las que destacamos la desaparición de la figura de
las Viviendas a Precio Tasado (VPT), que se encuentran comprendidas en las
ahora llamadas Viviendas de Protección Pública, término que abarca las
tradicionales VPO y una nueva tipología de viviendas, las calificadas o
declaradas como protegidas por cada Comunidad Autónoma. El nuevo régimen
también protege la adquisición de otras Viviendas ya construidas, que no
fueran de Protección Pública. Otras modificaciones relevantes son:
desaparece el módulo ponderado, que es sustituido por un Precio Básico a
nivel nacional (98.500 ptas. por m2 de superficie útil) que puede ser
ajustado por cada Comunidad Autónoma sin variar en más de un 15% ó en
menos de un 20% (excepción hecha de los municipios calificados como
singulares por la Comunidad Autónoma, en donde el ajuste podrá alcanzar
el 30%); se sustituye la cuantificación de ingresos en número de veces
el salario mínimo, por millones de pesetas, siendo la base para su cálculo
la base imponible del IRPF corregida por un coeficiente multiplicativo
establecido, dentro de ciertos parámetros, por cada Comunidad Autónoma;
se establece un subsidio reforzado para la figura de primer acceso a la
vivienda; las formas de financiación previstas son los préstamos
cualificados concedidos por entidades de crédito públicas y privadas en
el ámbito de convenios suscritos con ellas por el Ministerio de Fomento,
y las ayudas económicas directas, sea bajo la forma de subsidiación de
los préstamos cualificados o de subvenciones.
Caracteres
generales
Las
condiciones generales para acceder a las diferentes formas de financiación
cualificada, son:
- que la
actuación para la que se solicita financiación, haya sido calificada o
declarada como protegible;
- que la vivienda vaya a dedicarse a residencia habitual y
permanente de los destinatarios de la financiación;
- que los adquirentes, adjudicatarios, promotores para uso
propio o arrendatarios de las viviendas no sean titulares de un derecho
de propiedad o de uso o disfrute de otra vivienda sujeta a régimen de
protección pública, o de una vivienda libre en la misma localidad;
- que los destinatarios de la financiación no tengan
ingresos familiares superiores a 5,5 millones de pesetas para la obtención
de préstamo cualificado, de 4,5 millones de pesetas para ser
beneficiario de subsidios del préstamo, y de 3,5 millones de pesetas
para obtener subvenciones personales;
- que la vivienda no exceda el precio de venta máximo, ni
la superficie útil máxima establecidos para cada caso.
Limitaciones
a la facultad de disponer.
Si eres
adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio no podrás
transmitir entre vivos ni ceder el uso por ningún título la vivienda
para la que hubieras obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de
cinco años contados desde la formalización del préstamo, a excepción
que obtuvieras autorización de la Administración competente, previa
cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas recibidas
y sus intereses legales.
Transcurridos los cinco años, la transmisión o cesión del
uso de la vivienda supondrá la interrupción de la subsidiación y la
entidad concedente del préstamo podrá determinar la resolución del préstamo
cualificado. Mientras dure el régimen legal de protección, el precio máximo
total de venta no podrá superar el establecido para las viviendas
protegidas de la misma localidad o circunscripción territorial.
La limitación de vender o ceder el uso, así como la referida
al precio máximo de venta, deben constar en las escrituras de
compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva, a efectos de su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
Primer acceso a
la vivienda en propiedad.
Para tener
acceso al régimen de financiación prevista para el primer acceso a la
vivienda, es necesario que cumplas los siguientes requisitos:
- tus ingresos familiares
no deben exceder los 3,5 millones de pesetas;
- no tener ni haber tenido
vivienda en propiedad, o habiéndola tenido, no disfrutar del derecho
de uso o disfrute;
- que la vivienda
adquirida no exceda de 70 metros cuadrados útiles, o de 90, si tu
unidad familiar estuviera compuesta por cuatro o más personas.
Además, podrás
recibir un subsidio reforzado del Ministerio de Fomento, que consiste en
la subsidiación de un porcentaje de la cuota del préstamo que estará en
relación a tus ingresos familiares y al hecho de que hayas constituido o
no una cuenta vivienda para la adquisición de la vivienda.
En el caso de que fueras adquirente, adjudicatario o promotor
individual para uso propio de una vivienda de protección oficial de régimen
especial, y hubieras obtenido préstamo cualificado, el Ministerio de
Fomento te podrá subvencionar en la cuantía del 5% el precio total de la
vivienda.
7.3.Deducciones
fiscales.
Con el fin de
promover y facilitar la adquisición de vivienda propia, la Administración
articula medidas fiscales que supongan beneficios para los adquirentes.
Estas medidas suponen reducciones en los Impuestos sobre la Renta de las
Personas Físicas (I.R.P.F.) y del Patrimonio.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
Deducciones de
la base liquidable: del total de ingresos declarados, podrá deducir todos
los intereses pagados por el préstamo siempre que no superen las 800.000
pesetas en declaraciones individuales y 1.000.000 de pesetas en las
conjuntas.
Desgravaciones
de la cuota: De acuerdo con la normativa legal vigente, podrá desgravarse
el 15% de los importes destinados a la compra de la vivienda, siempre que
sea residencia habitual, entendiendo también como tales las cantidades
que se vayan amortizando del préstamo. También podrá desgravar el 15%
de los gastos justificables como necesarios para la formalización del préstamo.
Y además el 10% del importe de las primas de seguro. Estas desgravaciones
están sujetas a una doble condición:
- Que la
cantidad amortizada sea renta generada en el año, es decir que el
patrimonio sea superior al del año anterior, al menos en el importe de
las inversiones.
- Que el
conjunto de desgravaciones no supere el 30% de la base liquidable.
En el Impuesto
sobre el Patrimonio:
El capital del préstamo pendiente de amortizar a 31 de
diciembre es deducible a efectos de determinar el patrimonio neto por el
que hay que tributar.
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