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1.Defectos de construcción ¿A quien reclamar?
Tanto si has
comprado una vivienda nueva o una de segunda mano, puede ocurrir que, una
vez que la has ocupado, encuentres problemas que no habías tenido en
cuenta al decidir su compra, pero las posibilidades de reclamar su
saneamiento no es la misma en uno y otro caso. Veamos más detalladamente
cuales pueden ser esos problemas:
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Vicios aparentes: son aquellos problemas que son percibidos a simple
vista. Puedes encontrarlos en viviendas nuevas, cuando al momento de la
entrega descubras una serie de defectos; lo mejor entonces es que te
pongas inmediatamente en contacto con el promotor o el constructor para
reclamarles la reparación o, si esta no es posible, negociar una rebaja
en el precio, proporcional al defecto encontrado. Es conveniente que
comiences por intentar llegar a un acuerdo verbal con los responsable e
incluso que los intimes fehacientemente (con constancia notarial) a
reparar los vicios hallados antes de acudir a la vía judicial, que te
resultará larga y costosa. Otra posibilidad es recurrir al sistema de árbitros,
pero para ello, es necesario que tú y la otra parte se sometan
voluntariamente a su jurisdicción.
En viviendas de segunda mano, los vicios aparentes no tienen
mucho sentido: se supone que al comprar, has aceptado tácitamente el
estado en que la vivienda se encuentra. Si has encontrado los defectos
antes de convenir la compra, siempre puedes pactar que el vendedor los
arregle o que te rebaje el precio final.
- Vicios ocultos: son aquellos
que no se detectan a simple vista, sino que surgen por el uso de la
vivienda y son debidos a defectos de construcción. El vendedor es
responsable por ellos, hasta el transcurso de seis meses a partir de la
entrega de la casa. Transcurrido este plazo, y si la vivienda es menor de
10 años, la responsabilidad se traslada al promotor, constructor,
arquitecto y aparejador. También en estos casos, te aconsejamos intentar
la vía pacifica (acuerdo verbal, reclamo fehaciente, arbitraje) antes de
acudir a la reclamación judicial.
- Vicios ruinógenos: se trata
de aquéllos defectos cuya importancia hace prácticamente inservible la
vivienda para el uso normal con que se adquirió: humedades y grietas
importantes, grandes filtraciones, corrimiento de cimientos... es decir,
vicios que podrían causar la ruina del edificio. El Código Civil
establece que el contratista responde de los daños y perjuicios que
puedan ocasionar este tipo de vicios por un período de 10 años, plazo
que aumenta a 15 si su causa obedece a haber faltado a las condiciones del
contrato (por ejemplo, usar calidades inferiores a las pactadas). Las vías
de reclamo a las que puedes acudir, son las mismas a las que hemos hecho
referencia en los dos casos anteriores. En todos los casos, puedes además
buscar el asesoramiento de las oficinas públicas y privadas de defensa
del consumidor.
2.La
defensa del consumidor.
El artículo 51
de la Constitución Española establece los principios en los que se basa
la defensa de los consumidores y usuarios, principios que posteriormente
han sido desarrollados por las leyes de protección del consumidor. Aquí
intentaremos ponerte al tanto de las vías de reclamación que esta
reglamentación posibilita, para el caso de que tuvieras alguna dificultad
en tu papel de consumidor final de una vivienda.
Como primera medida, es conveniente hablar con el vendedor o
el arrendador, te puede conducir a una solución rápida y satisfactoria
del problema. Si después de intentar esta solución, el problema
subsiste, puedes elegir alguna de las siguientes opciones:
- dirigirte a una
Asociación de Consumidores;
- dirigirte a la Administración de Consumo, o
- presentar una denuncia ante los Tribunales.
Las
Asociaciones de Consumidores son entidades privadas entre cuyos objetivos
figuran la información y asesoramiento a los consumidores, su
representación ante los organismos administrativos de consumo, la defensa
de los intereses de los consumidores ante los tribunales de justicia, etcétera.
Si te diriges a una de ella, es posible que tengas que hacerte socio de la
misma; a cambio te asesoraran sobre la viabilidad de tu pretensión, tus
derechos y posibilidades de indemnización y la vía más adecuada para
reclamarlos. Desde la Asociación se intentará la vía voluntaria, sea a
través de la mediación, el arbitraje de consumo o la tramitación de la
reclamación ante la Administración o la vía judicial.
La mediación es un intento de resolución voluntaria de
conflictos y reclamos en materia de consumo, aproximando la voluntad de
las partes sin ningún coste para las partes implicadas, pero el acuerdo
adoptado, en caso de incumplimiento, no obliga jurídicamente
El arbitraje es un procedimiento gratuito y voluntario, válido
para todas las reclamaciones en que no concurran intoxicación, lesión o
muerte, ni existan indicios razonables de delito (en estos casos deberás
acudir directamente a la vía judicial). Tu petición de arbitraje debes
presentarla ante las Oficinas Municipales de Información al Consumidor (OMIC)
o ante la Junta Arbitral de Consumo, que está compuesta por la
Administración, las Asociaciones de Consumidores y Usuarios y las de
Empresarios. Si el empresario ha aceptado someterse al arbitraje,
presentarás tu reclamación por escrito, acompañada de toda la
documentación que acredite su veracidad, ante lo cual la Junta convocará
al empresario y a ti a una vista, luego de la cuál emitirá un laudo con
su decisión, laudo que es de obligado cumplimiento para las dos partes,
adquiriendo carácter vinculante y ejecutivo (ante su incumplimiento, podrás
reclamarlo directamente ante el juez).
Si has decidido presentar tu reclamación ante la Administración,
debes saber que sus organismos poseen capacidad para inspeccionar las
empresas e instruir expedientes sancionadores que impongan multas a las
empresas, pero en ningún caso pueden obligar a que se repare el perjuicio
que te hubieran causado. Si optas por esta vía, debes presentar tu
reclamación por escrito en las Oficinas de Consumo de tu municipio,
acompañando toda la documentación que avale tu reclamación, haciendo
constar los siguientes datos:
-tu nombre, dirección y
teléfono;
-nombre, denominación social, domicilio y teléfono de la empresa
contra la que reclamas;
- la descripción breve y clara de los hechos objeto de tu reclamación.
Si no has
obtenido resultados por las vías voluntarias deberás acudir a los
Tribunales de Justicia, para lo que te deberás hacer asesorar por una
Asociación de Consumidores o un gabinete jurídico. La vía Civil te
permite reclamar una cantidad económica en concepto de indemnización o
la reparación por los daños y perjuicios sufridos. En esta materia deberás
ser cuidadoso de los plazos transcurridos, pues pueden imposibilitarte el
ejercicio de la acción. Por ejemplo, hay 6 meses para reclamar por
defectos ocultos, y 10 años para los vicios en la construcción de la
vivienda.
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