|
Si vives en una
comunidad de vecinos, es posible que ante algún conflicto te hayas
preguntado cuál es el régimen legal que la rige, pues es en este adonde
habrás de buscar la solución. La primera norma fundamental en una
comunidad es el Titulo Constitutivo de División Horizontal y Obra Nueva,
la segunda, los estatutos, y la tercera, las normas de régimen interno.
Ninguna de las tres puede contradecir lo que se especifica en la Ley de
Propiedad Horizontal. El Título Constitutivo de División Horizontal y Obra Nueva es mas conocido como la escritura, es la norma básica que rige las comunidades, pues en el se describen todas las zonas comunes del edificio, y lo que es más importante, la cuota de participación que corresponde a cada piso o local (puede ser determinada por el promotor o constructor, por acuerdo de todos los propietarios o por resolución judicial) y que determinará tu cuota de participación en los gastos comunes. Esta cuota se determina atendiendo a la superficie útil de cada piso en relación al total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación, el uso racional de los elementos comunes, etcétera. Por Ley, debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad Horizontal. A pesar de que la norma básica es la escritura, la más conocida por todos son los estatutos, pues en ellos se suele prever aspectos que no están en la Ley, necesarios para regular las necesidades de la comunidad, así como regular el uso y destino del edificio, pisos y locales, el empleo de las instalaciones y servicios (jardines, instalaciones deportivas...), regular el establecimiento de los órganos de gobierno, las obras de conservación, innovación o mejora, etcétera. Los estatutos pueden ser públicos o privados, pero es conveniente que sean públicos mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad, para que sean validos frente a terceras personas (ante un nuevo propietario, sólo sería obligatorio un estatuto no inscripto, sí éste declarase conocerlo en el contrato). Cuando compres o alquiles una casa o local, es importante que consultes los estatutos, pues podrían prohibirte algún uso que tuvieres previsto. Cualquier decisión que implique la modificación del Título constitutivo de la propiedad o de los estatutos, sólo puede tomarse por la Junta de Propietarios por unanimidad. Los propietarios que habiendo sido citados no hubieren asistido a la Junta deben ser notificados del acuerdo alcanzado por los presentes, a fin de que manifiesten su oposición en el plazo de un mes, pues de no hacerlo se los tiene por conformes y obligados. La Ley también autoriza el establecimiento de un reglamento interno que regulen todo lo no previsto por los estatutos, como por ejemplo, la hora de cierre del portal, el uso de la piscina, la recogida de basuras, la posibilidad de tener o no animales domésticos... Estas normas se aprueban y modifican por mayoría de la junta de propietarios. Por ello, cualquier duda que tuvieres en relación a tus derechos y obligaciones con tu comunidad de propietarios, encontrará respuesta en el régimen legal que te hemos señalado. |